NKS, EKS, varijabilna i kombinovana kamatna stopa
Kada razmišljate o stambenom kreditu, jedna od ključnih odluka je izbor vrste kamatne stope: da li odabrati sigurnost fiksne ili fleksibilnost promenljive kamatne stope? Razumevanje kako funkcionišu različiti modeli kamatnih stopa i šta se krije iza pojmova kao što su nominalna i efektivna kamatna stopa može pomoći da donesete najbolju odluku za svoj budžet i budućnost. U ovom tekstu ćemo jasno objasniti osnovne pojmove i troškove, kako biste sa sigurnošću mogli da uporedite ponude i izaberete opciju koja vam najviše odgovara.
Varijabilna kamatna stopa se menja tokom trajanja kredita u skladu sa promenom referentne kamatne stope. Sastoji se iz dva dela: referentna kamatna stopa i fiksna marža banke.
Varijabilna kamatna stopa se utvrđuje kao zbir tromesečnog EURIBOR-a (3M EURIBOR) i fiksne marže banke i usklađuje se u intervalima od tri meseca u skladu sa vrednošću EURIBOR-a.
To znači da se kamatna stopa može menjati tokom vremena, u zavisnosti od kretanja tržišnih uslova. Jednostavnije rečeno, kada referentna kamatna stopa pada, rata kredita se smanjuje, i obrnuto.
Kombinovana kamatna stopa predstavlja model kamatne stope koji se sastoji iz dve uzastopne faze:
- Period fiksne kamatne stope, npr. prvih 60 meseci ili prvih 120 meseci.
- Period varijabilne kamatne stope. Po isteku perioda sa fiksnom kamatnom stopom, kamatna stopa prelazi u varijabilnu i formiraju je dva dela - referentna kamatna stopa i fiksna marža banke.
Šta to praktično znači? To znači da ako se odlučite za kombinovanu kamatnu stopu, bićete zaštićeni od rasta EURIBOR-a tokom perioda fiksne kamatne stope, na primer pet ili 10 godina. Tek nakon toga se preuzima rizik promene tržišnih stopa.
U periodu otplate fiksne kamatne stope rata može da poraste zbog promena kursa evra. Svi stambeni krediti su indeksirani u evrima, a otplaćuju se u dinarima po srednjem kursu. U slučaju slabljenja dinara, raste i rata kredita.
Nominalna i efektivna kamatna stopa
Nominalna kamatna stopa (NKS) pokazuje koliku kamatu banka naplaćuje na iznos stambenog kredita.Ta kamata utiče na to koliko će iznositi mesečna rata.
Važno je znati da nominalna kamatna stopa obuhvata samo kamatu na kredit, ali ne uključuje druge troškove.
Zbog toga se nominalna kamatna stopa često razlikuje od ukupnog troška kredita, koji se prikazuje kroz efektivnu kamatnu stopu (EKS).
Koji troškovi ulaze u EKS?
Efektivna kamatna stopa (EKS) pokazuje koliki je stvarni i ukupni trošak stambenog kredita na godišnjem nivou.
Za razliku od nominalne kamatne stope, koja prikazuje samo kamatu na kredit, efektivna kamatna stopa uključuje sve troškove u vezi sa kreditom.
Efektivna kamatna stopa je posebno važna jer vam omogućava da uporedite ponude različitih banaka na pravi način.
Na primer, jedna banka može imati nižu nominalnu kamatu, ali više dodatnih troškova, dok druga ima nešto višu kamatu, ali manje naknade. Upravo zato se krediti uvek najbolje porede po efektivnoj kamatnoj stopi, jer ona obuhvata sve troškove na jednom mestu.
Troškovi koji ulaze u EKS:
- Troškovi procene nekretnine
- Troškovi osiguranja nekretnine
- Overa založne izjave
- Trošak upisa hipoteke
- Trošak za osnovni izveštaj Kreditnog biroa
- Trošak menice
- Trošak pribavljanja izvoda iz katastra nepokretnosti.
Dodatni troškovi koji ne ulaze u EKS:
- Premija životnog osiguranja – opciono
- Overa kupoprodajnog ugovora
- Kursna razlika – kredit se isplaćuje u RSD po srednjem kursu.