Stambeni kredit – kompletan vodič za kupovinu nekretnine
Dobro planiranje, pažljiva provera nekretnine i uredna dokumentacija su ključni za sigurnu kupovinu stana ili kuće i efikasno korišćenje stambenog kredita.
Ovaj vodič objašnjava sve ključne korake — procenu budžeta i kreditne sposobnosti, izbor odgovarajućeg tipa kredita, prikupljanje dokumentacije, povrat PDV a, kao i opcije otplate kredita za kupovinu nekretnine.
Kupovina stana ili kuće je među najznačajnijim stvarima u životu. Uživanje u sopstvenom domu podrazumeva, između ostalog, i određeno vreme za dobro planiranje.
Bez obzira na to da li kupujete prvi stan ili planirate da proširite ili adaptirate životni prostor, vodimo vas kroz proceduru za stambeni kredit: od planiranja kupovine nekretnine i prikupljanja dokumentacije, do neophodnih odobrenja i načina na koji se stambeni kredit otplaćuje.
Nekoliko saveta za početak
Finansiranje nekretnine kreditom znači da ste pre dolaska u banku obavili zahtevniji deo posla - sagledali sve finansijske aspekte, ali i napravili dobar balans između potreba i mogućnosti, odnosno napravili plan o tome:
- Koliko možete izdvojiti za učešće
- Kolika bi vam bila visina rate
- Na koliko godina možete da otplatite stan.
Za to možete da koristite stambeni kredit kalkulator koji vam može dati podatke o tome kolika bi iznosila rata kredita za izabrani period otplate, ne računajući učešće.
Naša preporuka je i da lično pogledate nekretninu, kako biste se uverili da nema nedostataka, da ima uredne instalacije i da su na vreme izmireni svi računi za komunalne usluge, struja, voda, telefon i ostalo.
Nekretninu možete tražiti i birati samostalno, bez agencije, ali je naš savet da za zaključenje ugovora o kupoprodaji konsultujete advokata.
Lokacija nekretnine koju kupujete
Lokacija u najvećem broju slučajeva diktira cenu kvadrata, pa je zato dobro razmisliti o tome koliko bi vam značilo da za, na primer, 10 minuta dužeg putovanja do posla platite solidno manju cenu kvadrata. Ipak, nisu isto putovanje do posla i organizacija života – koliko su daleko škola, vrtić ili velike prodavnice, da li koristite javni prevoz, gde su stanice, da li postoje staze za bickliste, koliko je daleko park i slično. O tim infrastrukturnim pitanjima u širem smislu bi, takođe, trebalo voditi računa, jer u bitnoj meri mogu da utiču na kvalitet života.
Starogradnja ili novogradnja
Jedna od najvažnijih izbora koje kupci nekretnina pred sebe postavljaju je da li kupiti starogradnju ili novogradnju. To su sa finansijskog aspekta dve potpuno različite stvari, jer se ne radi samo o ceni kvadrata, već i o tome koliko bi dodatnog novca trebalo uložiti u stan u starogradnji.
Trebalo bi sve to “staviti na papir”: troškovi renoviranja stana (starogradnja), mogućnost povraćaja PDV-a (novogradnja), troškovi mesečnog zakupa stana tokom renoviranja novog stana i, naravno, proveriti stanje nekretnine i da li ima urednu dokumentaciju.
Uopšteni savet prilikom svake kupoprodaje je da obavezno obratite pažnju na to da li je zgrada izgrađena prema važećim građevinskim propisima, da li poseduje dozvolu za gradnju, da li je izvršen tehnički prijem zgrade (izdata upotrebna dozvola) u kojoj se vaš budući stan nalazi, kao i da li je stan uknjižen, odnosno da li ima uslova da se u kratkom vremenskom roku upiše u nadležan registar nepokretnosti.
Izvod iz registra nepokretnosti (katastra nepokretnosti) predstavlja dokaz o pravu svojine na nepokretnostima.
Stambeni kredit – koji izabrati
Nakon što ste odredili budžet i pronašli nekretninu koju želite da kupite ili renovirate, naredni korak je da odredite visinu neophodnog učešća koja se definiše u razgovoru sa specijalistom za stambene kredite. Učešće posmatrajte kao deo ukupnog budžeta, u koji bi trebalo da uračunate i novac za prikupljanje dokumentacije, deo novca za nepredviđene situacije, ako je, na primer, neophodno doplatiti razliku između procenjene i prodajne cene nekretnine.
Naredni prirodni korak je razmatranje tipa stambenog kredita.
Postoji nekoliko modela stambenih kredita.
Stambeni krediti za kupovinu nekretnine
Kredit za kupovinu završene stambene nekretnine
Ovaj model stambenog kredita je namenjen onima koji žele da se brzo usele u potpuno završenu i uknjiženu nekrenitnu.
Kredit za kupovinu stana u izgradnji
Model kredita koji je namenjen kupcima novogradnje.
Ako se kupuje stan u izgradnji na kredit, njegov stepen izgrađenosti mora da bude najmanje 80% da bi mogao da se koristi kao obezbeđenje kredita, odnosno da bi na tu nekretninu mogla da se upiše hipoteka.
Zašto u tom procentu i kakva je nekretnina koja je završena 80 odsto? To je objekat u poodmakloj fazi radova - konstrukcija je završena, zgrada zatvorena, instalacije su urađene, a ostalo je da se finaliziraju završni radovi.
Za vas to predstavlja sigurnost da će se gradnja uskoro završiti, a za banku da je nepokretnost dovoljno stabilna da bude prihvaćena kao predmet hipoteke.
Kada govorimo o novogradnji, moguće je da se na kredit kupi i stan čiji je stepen izgrađenosti ispod 80 odsto. U tom slučaju finansiranje kreditom moguće je uz drugu adekvatnu hipoteku.
Napominjemo da isplata kredita veoma često počinje pre useljenja u novi stan, zbog čega je planiranje budeta ključ uspešne kupovine.
Subvencionisani krediti
Primer subvencionisanog stambenog kredita je stambeni kredit za mlade ili stambeni kredit za kupovinu prvog stana koji ima posebnu pogodnost – minimalno učešće za kupovinu prvog stana iznosi 10% kupoprodajne vrednosti.
Krediti za ličnu izgradnju, adaptaciju, rekonstrukciju ili refinansiranje stambenog kredita druge banke
Postoje i drugi modeli stambenog kredita, kao što je kredit namenjen klijentima koji žele da grade sopstveni dom, rekonstruišu postojeći, kao i kredit za refinansiranje stambenog kredita koji otplaćujete u drugoj banci.
Za manje iznose ili ako vam je potreban dodatni novac uvek možete podneti zahtev za keš kredit.
Povrat PDV-a na kupovinu prvog stana
Ako kupujete prvi stan na kredit, postoje i posebne vrste olakšica, kao što je povrat PDV-a.
Pravo povrata PDV-a imaju kupci novogradnje, i to kupac prvog stana ima pravo na povrat od 10% na 40m², a za svakog člana domaćinstva dodatnih 15m².
Ako prvi stan kupujete u starogradnji, nema povrata PDV-a, već ćete biti oslobođeni plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
Kreditna sposobnost, učešće i troškovi
Da biste saznali kreditnu sposobnost i koliko je učešće nephodno za nekretninu koju želite da kupite, najjednostavniji način je da zatražite informativnu ponudu Raiffeisen banke. Koliko je učešće neophodno za kupovinu nekretnine, da li se kapara računa u učešće i praktični primer pročitajte u izdvojenom tekstu.
Informativna ponuda daje okvirnu procenu kredita koji možete dobiti i visinu mesečne rate. Za informativnu ponudu možete, ali i ne morate dolaziti u banku. Možete je dobiti zakazivanjem video poziva sa našim specijalistom za stambene kredite.
Šta možete saznati na osnovu informativne ponude
Informativna ponuda je neobavezujući dokument i predstavlja procenu kreditne sposobnosti klijenta. Predstavlja procenu ili predlog, ponudu koja se temelji na osnovnim informacijama, a koje pomažu da:
- Saznate svoju kreditnu sposobnost pre podnošenja zahteva za stambeni kredit.
- Planirate budžet i iznos učešća.
Informativna ponuda služi da biste stekli realnu sliku rata kredita i troškova, pre nego što započnete sa prikupljanjem dokumentacije i pomaže da odlučite da li želite da nastavite sa apliciranjem za stambeni kredit.
Učešće za stambeni kredit
Učešće je deo cene nekretnine koji kupac plaća iz sopstvenih sredstava, obično pre ili prilikom kupovine. Ostatak cene pokriva se kreditom koji odobrava banka.
Učešće obično iznosi određeni procenat cene nekretnine, najčešće 20%. Narodna banka Srbije propisuje minimalni procenat, ali banke mogu tražiti i veće učešće, zavisno od procene rizika.
Banka može da odobri kredit do najviše 80% vrednosti nekretnine, uzimajući u obzir manju vrednost između kupoprodajne cene i tržišne vrednosti, ako je nekretnina i predmet kupovine i zaloga (hipoteke).
Kapara i učešće nisu isto, ali kapara se obično uračunava u učešće ako je pravilno dokumentovana i uplaćena sa ličnog računa.
Apliciranje za stambeni kredit
Kada ste sve sagledali i pronašli nekretninu, sledi apliciranje za kredit. Za to će biti potrebna odgovarajuća dokumentacija.
Otplata kredita i promene životnih okolnosti
Za slučaj da promenite posao, ali i dalje imate redovna primanja, promena je administrativne prirode. Banka može zatražiti novi ugovor o radu, potvrdu o zaposlenju i dokaz o visini zarade. Ukoliko radite na neodređeno, plata je sličnog ili višeg iznosa i ne postoji prekid u otplati, otplata kredita se nastavlja bez promena.
Za slučaj da se suočavate sa prekidom radnog odnosa, važno je da ne čekate da dođe do kašnjenja u otplati, već da se odmah obratite banci.
Da li u tom slučaju mogu da nastavim da plaćam rate iz ušteđevine?
Može, ali je i u tom slučaju potrebno da obavestite banku o promeni statusa.
Prevremena otplata stambenog kredita
Stambeni kredit možete otplatiti ranije, i to bez provizije za prevremenu otplatu. Ona može biti delimična (uplata dela preostalog duga) i potpuna (celokupna otplata kredita).
Prevremenom delimičnom otplatom smanjićete jedan deo kredita na koji će se primeniti ugovorene cenovne elemente, a biće vam dostavljen i novi plan otplate.
To praktično znači da ćete prevremenom delimičnom otplatom plaćati manji iznos kamate.
- Proces za to je veoma jednostavan:
- Podnesete banci zahtev za prevremenu delimičnu otplatu
- Dobijate obračun preostalog duga
- Uplatite novac
- Banka ažurira plan otplate ili zatvara kredit.
Za prevremenu otplatu u celosti, za šta je potrebno podneti zahtev, kredit se zatvara i više nemate obaveza po tom kreditu.
Najčešće postavljana pitanja
Za podnošenje zahteva za stambeni kredit potrebno je da imate otvoren tekući račun u Raiffeisen banci. Nije neophodan prenos zarade na ovaj račun u fazi apliciranja. Pre prenosa zarade možete dobiti informativnu ponudu (procenu kreditne sposobnosti) i započeti proces apliciranja za stambeni kredit.
Nakon odobrenja kredita, uslov za realizaciju je da se zarada (ili deo zarade u iznosu mesečne rate) uplaćuje na račun u Raiffeisen banci, jer se sa tog računa kasnije vrši otplata mesečnih rata.
Raiffeisen banka omogućava onlajn otvaranje iRačuna, za koji će vam trebati 15-ak minuta, i koji je potpuno besplatan - bez troškova mesečnog održavanja i provizija.
Dokumentacija se razlikuje, kako se razlikuju i tipovi stambenih kredita za koje se može aplicirati.
Listu neophodne dokmentacije pogledajte na sledećem linku.
Učešće za stambeni kredit je uglavnom minimalno 20%. Ono može biti i veće nakon procene nekretnine, ako je kupoprodajna cena (definisana u Ugovoru) viša od procene (vrednost definisana po izlasku procenitelja na teren), klijent dodatno pokriva i razliku iz sopstvenih sredstava. Za subvencionisane kredite važe drugačiji uslovi, pri čemu je učešće niže.
Da, kupci prvog stana u novogradnji imaju pravo na povrat PDV‑a (10% za 40 m² plus 15 m² po članu domaćinstva), dok za starogradnju nema povrata PDV‑a već oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava.
Pri odobrenju kredita uzima se u obzir i kupoprodajnu cenu i procenjenu tržišnu vrednost nekretnine, a kredit se obično odobrava do 80% procenjene vrednosti.
Ako je procenjena vrednost niža od ugovorene cene, to ne znači automatsko odbijanje kredita, ali smanjuje maksimalan iznos koji banka može finansirati. Razliku uzrokuju faktori koje procenitelj ocenjuje (stanje i starost nekretnine, lokacija, uporedive prodaje, dokumentacija, stepen završetka i opremljenost).
Razliku možete rešiti većim sopstvenim učešćem, pregovorima sa prodavcem ili dodatnim obezbeđenjem/solidarnim dužnikom; uz pravovremenu komunikaciju sa bankom obično postoji rešenje.
Potrebno je obavestiti banku o promeni zaposlenja ili prestanku radnog odnosa. Obaveštavanjem omogućavate banci da vam ponudi rešenje na vreme.
Za slučaj da promenite posao, ali i dalje imate redovna primanja, promena je administrativne prirode. O svemu tome pročitajte više detalja u izdvojenom tekstu.
Možete izvršiti delimičnu prevremenu otplatu ili potpunu prevremenu otplatu bez provizije; kod delimične otplate dobićete novi plan otplate, a kod potpune kredit se zatvara i prestaju sve obaveze.
Potrebno je da osigurate nekretninu koja je predmet hipoteke i polisu osiguranja vinkulirate na banku. Obavezno osigurajte svoj novi stan, ali ne samo zbog toga što to banka traži, već kako biste na vreme sprečili glavobolju koja može da nastane ukoliko se desi da “procure” radijatori, ili komšiji pukne cev, pa Vaš tek okrečeni stan izgubi prvobitni sjaj.