Šta je učešće i zašto je obavezno kod stambenog kredita?
Učešće je deo kupoprodajne cene nekretnine koji klijent obezbeđuje iz sopstvenih sredstava, i isplaćuje se pre ili prilikom realizacije kupovine. Preostali deo vrednosti nepokretnosti finansira se iz stambenog kredita koji odobrava banka.
Koliko iznosi učešće?
Učešće se izražava kao procenat vrednosti nepokretnosti, pri čemu se minimalni iznos učešća određuje u skladu sa važećim regulatornim okvirom. Banke mogu zahtevati i veće učešće u skladu sa sopstvenom procenom rizika.
Banka odobrava kredit maksimum u visini 80% od iznosa kupoprodajne cene ili tržišne vrednosti nekretnine, uzimajući u obzir manji iznos, ukoliko je ista nekretnina i predmet kupoprodaje i obezbeđenja kredita (hipoteka).
Primer:
- Kupoprodajna cena: 100.000 €
- Procenjena vrednost: 95.000 €
- Minimalno učešće (20%): 19.000 €
- Maksimalni iznos kredita: 76.000 €
Ako je kupoprodajna cena (cena definisana ugovorom) viša od procene (vrednost definisana po izlasku procenitelja na teren), klijent dodatno pokriva i razliku iz sopstvenih sredstava.
Učešće ima više važnih uloga:
- Pokazuje finansijsku spremnost klijenta
- Omogućava stabilniju strukturu finansiranja i manji iznos zaduženja, što doprinosi sigurnijem kreditnom aranžmanu i za klijenta i za banku
- Smanjuje kreditni rizik.
Drugim rečima, učešće je znak zajedničke odgovornosti, i klijenta i banke.
Najčešće dileme klijenata
Da li mogu da dam kaparu umesto učešća?
Kapara i učešće nisu isto, ali se kapara najčešće uračunava u učešće, ako je dokumentovana i uplaćena sa ličnog računa.
Kapara je deo kupoprodajne cene koji ste već platili prodavcu iz sopstvenih sredstava. Pošto banka finansira samo preostali deo cene, iznos kapare se računa u vaše učešće.
Drugim rečima, ako ste dali kaparu, vi ste već obezbedili deo učešća, a kredit pokriva razliku do pune cene stana. Kapara je praktično "prvi deo učešća" koji ste ranije platili. Važno je da u predugovoru jasno stoji da se kapara uračunava u cenu nepokretnosti, kako bi banka mogla da je prihvati kao deo učešća.
Šta ako nemam dovoljno učešća?
U tom slučaju postoje opcije:
- Kupovina jeftinije nekretnine
- Odlaganje kupovine radi dodatne štednje
- Dodatna nekretnina kao obezbeđenje.
Da li učešće mogu da platim u gotovini?
Ne, učešće mora biti transparentno i dokazivo, uplaćeno putem bankarskog sistema, u skladu sa propisima.
Saveti iz prakse:
- Počnite sa štednjom što ranije
- Planirajte i dodatne troškove (porez, notar, procena)
- Ne koristite svu ušteđevinu, ostavite rezervu
- Proverite politiku banke pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora.